1 賃貸借契約における保証の性質と債権法改正の影響
賃貸借契約を締結する際に連帯保証人をつけ,賃貸借契約に基づく一切の債務につき連帯保証人にも負担させるということが広く行われてきました。これは,一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証にあたりますので,根保証契約の一種です。
民法の改正により,保証については,保証人保護の観点から大幅な制度見直しがなされました。ここでは賃貸借に関連するものについて説明します。
2 極度額
これは,長期にわたり賃料未払いが生じているケースや,原状回復工事に多額の費用がかかるケースなど,保証人が予想できないような多額の保証債務の負担をしなければならないという状態に陥ることのないよう,保証人の予測可能性を確保するための制度です。
賃貸借の保証は根保証にあたりますので,個人が保証人となる場合は,極度額を定めなければ保証自体が無効となります(民465条の2②)。極度額とは,保証の限度額のことです。
この極度額規制は非常に重要です。したがって,賃貸借契約でも,保証人を付ける場合は,極度額の定めを契約書に盛り込まなければならず,契約書の改定が必要となってきます。なお,この改正は,2020年4月1日以降に締結された保証契約に適用がありますが,契約が更新された場合については、少なくとも,更新の際に契約書を巻き直す場合は,極度額の定めがないと保証に関しては無効となってしまうと考えた方がよいでしょう。
3 元本確定事由
また,賃貸借の保証の場合,①債権者が、保証人の財産について、金銭の支払を目的とする債権についての強制執行又は担保権の実行を申し立てたとき,②保証人が破産手続開始の決定を受けたとき,③主たる債務者又は保証人が死亡したときには,元本が確定します。保証債務の元本が上記の事情が生じた以降は増えないようにされたということです。
4 情報提供義務
次に、賃貸借の連帯保証の場合に問題となるのが,個人の保証人に対する情報提供義務です。これは,賃貸借契約が事業のためになされる店舗賃貸借契約に適用があります。なお,この規制は保証人が法人の場合には適用がありません。
すなわち,主たる債務者(賃借人)は、事業のために負担する債務(店舗の賃料等)を主たる債務とする保証又は主たる債務の範囲に事業のために負担する債務が含まれる根保証の委託をするときは、委託を受ける者(保証人候補者)に対し、①財産及び収支の状況,②主たる債務以外に負担している債務の有無並びにその額及び履行状況,③主たる債務の担保として他に提供し、又は提供しようとするものがあるときは、その旨及びその内容,に関する情報を提供しなければなりません(民465条の10①)。そして,主たる債務者(賃借人)が上記①~③に関して情報を提供せず、又は事実と異なる情報を提供したために委託を受けた者がその事項について誤認をし、それによって保証契約の申込み又はその承諾の意思表示をした場合において、主たる債務者がその事項に関して情報を提供せず又は事実と異なる情報を提供したことを債権者(賃貸人)が知り又は知ることができたときは、保証人は、保証契約を取り消すことができます(民465の10②)。
したがって,賃貸人としては,賃貸借契約が事業のためになされる場合で、賃借人からの委託を受けた個人の保証人を付けるときには,契約において,保証人が上記①~③に関し賃借人からの情報提供を受けたことの確認,及び,その情報が真実であることを賃借人に表明保証させることがいずれも必要となってきます。
なお、上記は賃貸借が事業のためになされる場合の規定ですが、保証人が賃借人の委託を受けて保証をする場合一般についても、債権法改正により新設された主たる債務の履行状況に関する情報の提供義務に関する民法の規定(民458の2)の適用があり、保証人の請求があったときは、賃貸人は保証人に対して、賃料及び共益費等の支払状況や滞納金の額、損害賠償の額等、賃借人の全ての債務の額等に関する情報を提供しなければなりません(賃貸住宅標準契約書「平成30年3月版・連帯保証人型」第17条4項参照)。
5 請求の効力
あと,連帯保証に関しては,これまで連帯保証人に請求すれば賃借人にも請求したことになっていましたが,改正により,連帯保証人に請求しても賃借人には請求の効力が及ばないものとされました(民458)。賃借人に対する債権が時効で消滅すると,連帯保証人に対する債権も時効で消滅してしまいますが,請求は時効の完成猶予事由とされていますので,今までであれば連帯保証人に請求すれば賃借人の債務も時効が中断していたものが,改正法施行後は,連帯保証人にだけ請求していても時効は止まらず,賃借人の債務は時効で消滅するおそれがあります。そこで,連帯保証人に対する請求の効力は賃借人にも及ぶとの規定を契約書に盛り込んでおく必要があります。
執筆者:高村至