心理的瑕疵とは、不動産取引において、取引の対象となる不動産にまつわる嫌悪すべき歴史的背景がある場合のことをいいます（後述する「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」がパブリックコメントに付される際に公表されたガイドラインの案での定義）。

この点、人の死が生じた不動産の取引に際しての宅建業者の判断基準となるガイドラインを策定するため、令和３年１０月に、国土交通省より、「宅地建物取引業者による人の死に告知に関するガイドライン」（以下「ガイドライン」といいます。）が公表されました。以下、ガイドラインの概要について説明します。

ガイドラインは、居住用不動産を対象としています。オフィス等については対象外です。

次に、ガイドラインは、まず、原則として、宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない、としています。そのうえで、裁判例や取引実務等も踏まえ、現時点で妥当と考えられる一般的な基準をとりまとめ、告知しなくてもよい場合として、以下の三つの場合を挙げています。

①　取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤 嚥など）。
②　取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死が発生し、事案発生（特殊清掃等が行われた場合は発覚）から概ね３年間が経過した後
③　取引の対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死

また、告知に関する留意事項等として、以下の点が説明されています。

告げなくてもよいとした②・③の場合でも、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案は告げる必要がある。

告げなくてもよいとした①～③以外の場合は、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、告げる必要がある。

人の死の発覚から経過した期間や死因に関わらず、借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要がある。

告げる場合は、事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時期）、場所、死因及び特殊清掃等が行われた場合はその旨を告げる。

また、その他の留意事項として、次の点が挙げられています。

亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮し、これらを不当に侵害することのないようにする必要があることから、氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はない。

個々の不動産取引においては、借主が納得して判断したうえで取引が行われることが重要であり、宅地建物取引業者においては、トラブルの未然防止の観点から、取引に当たって、借主の意向を事前に十分把握し、人の死に関する事案の存在を重要視することを認識した場合には特に慎重 に対応することが望ましい。

今後、告知を要する心理的瑕疵かどうかの判断は、ガイドラインに沿ったものとなっていくと思われますので、ガイドラインの内容には留意するようにしてください。

執筆者：高村 至

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